Obligations de l'agent immobilier: mise en garde, conseil et insolvabilité.

L'agent immobilier qui ne justifie pas avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté engage sa responsabilité contractuelle à leur égard.

(V. Cour de cassation, civile 1ère, 11 décembre 2019 n° 18-24.381, publié au bulletin)


Un couple de vendeurs a confié à un agent immobilier le mandat de vendre leur bien au prix de 160.000 euros en contrepartie d'une rémunération arrêtée à la somme de 10.000 euros.


L'agent immobilier a présenté un acquéreur et sont parvenus ensemble à la signature d'une promesse synallagmatique.


A cette occasion, l'acquéreur a manifesté son intention de ne pas recourir à un crédit.


Pour autant, ce dernier ne s'est pas présenté lors de l'entretien aux fins de réitération par acte authentique et a finalement repris attache auprès des parties le lendemain pour leur signifier qu'il s'engageait à verser aux vendeurs la somme de 17.000 euros et à l'agent immobilier celle de 10.000 euros.


L'acquéreur ne s'est pas exécuté.


Dans de telles circonstances, les vendeurs ont assigné en responsabilité l'acquéreur défaillant ainsi que l'agent immobilier.


Dans un premier temps, les juges ont rejeté les demandes de condamnation dirigées à l'encontre de l'agent immobilier en considérant que celui-ci n'était pas en mesure de contrôler la solvabilité de l'acquéreur et qu'en outre, aucun élément n'avait été dissimulé à la connaissance des vendeurs.


Tel n'est pas l'avis de la Cour de cassation.


Elle énonce au contraire que l'agent immobilier a engagé sa responsabilité contractuelle pour n'avoir pas conseillé aux vendeurs une prise de garantie ni même les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur.


Les agences immobilières devront désormais demeurer vigilantes et ne pas se contenter des affirmations des parties.


S'il ne leur est bien entendu pas demandé de contrôler la solvabilité des acquéreurs, il leur incombe pour autant l'obligation d'attirer l'attention des vendeurs sur des éléments purement factuels pouvant caractériser un risque d'insolvabilité.


Et bien plus encore, l'agent immobilier devra conseiller la prise de garantie.


Une information dispensée par écrit permettra aux agences de sécuriser leur responsabilité contractuelle et de se ménager une preuve en vue d'une éventuelle procédure judiciaire.


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